Консультация с выездом при покупке квартиры (вторичное жильё)

Консультация с выездом при покупке квартиры (вторичное жилье), на предмет выявления самовольно выполненной перепланировки  и определение возможности дальнейшего ее узаконивания

Как проверить законность перепланировки при покупке квартиры

Чтобы проверить квартиру на законность перепланировки, необходимо посмотреть на документы БТИ и сравнить их с планировкой квартиры. Вариантов может быть два:

Вариант 1. Планировка квартиры полностью соответствует документам БТИ или плану в выписке из ЕГРН. В документах БТИ отражена первоначальная планировка квартиры, если планировка квартиры соответствует, значит, перепланировки в покупаемой квартире не было.

Вариант 2. Планировка квартиры соответствует плану БТИ или плану в выписки из ЕГРН, который был выдан после узаконивания перепланировки. В данном плане БТИ стоит отметка, что ранее была согласована перепланировка.

В случае если планировка квартиры не соответствует вариантам 1 и 2, это означает:

— в первом варианте, была проведена незаконная перепланировка.

— во втором варианте, что когда то была согласована перепланировка, но уже после согласования был проведен ремонт, и отклонились уже от согласованного ранее плана БТИ.

ЧЕГО НЕЛЬЗЯ ДЕЛАТЬ ПРИ ПЕРЕПЛАНИРОВКЕ

— кухню располагать над жилыми комнатами не допускается
(п. 24 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 — размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается)

— санузлы располагать над жилыми комнатами и кухнями не допускается

— лоджию или балкон присоединять к жилому помещению не допускается
(п. 4.2.4.9 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» — не допускается: «Использование балконов, эркеров и лоджий не по назначению»)

— разбирать вентиляционный короб не допускается
(п. 12  Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 — жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение))

— объединять вентиляционные каналы кухонь и санузлов с жилыми комнатами не допускается
(п. 4.7 Постановления Главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010 № 64 «Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10», п. 13 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47)

— присоединение мест общего пользования к жилому помещению возможно только с согласия всех собственников
(п. 3 ст. 36 Жилищного кодекса РФ — уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции)

ВАЖНО! Сообщить о наличии самовольной перепланировки может любой из ваших соседей, а также представители управляющей компании. После поступления жалобы, к вам выедет государственная жилищная инспекция. После обнаружения факта самовольной перепланировки у вас будет не больше 6 месяцев на ее оформление. По истечению этого срока, администрация может обратится в суд с иском о продаже вашей квартиры с публичных торгов.

  Стоит ли покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

      Каждый делает выбор самостоятельно исходя из текущих мотивов.

      Если перепланировка в квартире принципиально согласуемая, то ничего страшного в покупке квартир с неузаконенными перепланировками нет.

      В случае если в квартире есть перепланировка, которую согласовать нельзя, мы бы рекомендовали хорошо оценить риски.

     В нашей практике были ситуации, когда будущие владельцы уже купив квартиру с перепланировками, которые было не узаконить, попадали в неприятные ситуации.

     Рассмотрим пример из недавней практики: в квартире была неузаконенная перепланировка с запрещенными мероприятиями (был присоединен балкон, кухня перенесена в жилую комнату и расширен санузел частично за счет кухни). На нового собственника пожаловался сосед снизу, и к нему пришла жилищная инспекция и зафиксировала перепланировку. Он обратился к нам за запросом ее согласования. Мы прокомментировали, что согласовать данную перепланировку не возможно, есть, по крайней мере, три нарушения, которые в соответствии с текущим законодательством согласовать нельзя. И на вопрос что делать? Ведь уже есть предписание жилищной инспекции, в нем написано — либо согласовать перепланировку, либо вернуть квартиру к первоначальному плану БТИ. А вернуть квартиру к первоначальному плану БТИ, это фактически сделать новый ремонт.

     Инспектор уже предупредил собственника, что скоро передаст дело в суд. А в суде ситуация может развернуться совсем неприятным образом, вплоть до лишения права собственности. Мы долго искали варианты, но, к сожалению, без локального ремонта обойтись было никак нельзя, и только после этого вопрос был решен.

     Подробную консультацию, охватывающую многие вопросы при покупке квартир с самовольными перепланировками, могут предоставить специалисты нашей организации.

     Направьте на нашу электронную почту cypvektor@mail.ru план квартиры с состоянием «до перепланировки» и эскиз уже выполненных мероприятий, нарисованный от руки на копии плана. Кроме этого, потребуется указать адрес объекта и оставить контактный телефон для связи.

Консультация с выездом, на предмет выявления самовольно выполненной перепланировки квартиры (вторичное жилье) и определение возможности дальнейшего ее узаконивания — от  3 000 руб.